거주 기간별 양도세, 얼마나 차이 날까
국회 예산정책처가 11월 3일 내놓은 2026년 세법개정안 분석에 따르면, 거주 기간이 짧을수록 양도세 부담이 크게 늘어나는 구조로 바뀝니다.
개편안은 보유 기간을 기준으로 주던 장기보유특별공제를 거주 기간 중심의 장기거주소득공제로 전환하고, 공제 한도 10억원을 새로 둡니다.
예정처가 제시한 사례는 5억6,000만원에 매입해 17억3,000만원에 매도하는 1세대 1주택입니다.
| 거주 기간 | 현행 양도세 | 개편안 양도세 |
|---|---|---|
| 10년 거주 | 1,085만원 | 1,085만원 |
| 5년 거주 | 3,387만원 | 6,083만원 |
| 2년 거주 | 4,994만원 | 9,352만원 |
2년만 거주한 경우 양도세가 4,994만원에서 9,352만원으로, 약 4,360만원 늘어납니다.
예정처는 양도세 세수 효과는 변수가 많아 정확히 추산하기 어렵다고 밝혔습니다.
종부세 표로 보는 부담 변화
예정처는 2027년부터 2031년까지 종부세 세수가 연평균 2조5,000억원씩, 총 12조6,000억원 늘어날 것으로 추정했습니다(정부 추정치는 11조원).
1세대 1주택 과세기준은 공시가 12억원에서 14억원으로 오르며, 기본공제는 거주자 14억원·비거주자 9억원으로 나뉩니다.
| 사례 | 올해 | 내년 거주 | 내년 비거주 |
|---|---|---|---|
| 시가 20억원 1주택 | 34만6,000원 | 없음 | 없음 |
| 시가 30억원 1주택 | 211만4,000원 | 183만9,000원 | 262만1,000원 |
| 시가 50억원 1주택 | 912만원 | 1,234만2,000원 | 1,419만원 |
| 시가 30억원 2주택 | 318만원 | 668만3,000원 | |
시가 40억원이 넘는 1주택은 모든 구간에서 올해보다 부담이 늘어나는 것으로 나타났습니다.
시가 30억원 2주택은 내년 종부세가 올해의 약 2.1배가 될 전망입니다.
예정처가 짚은 매도 회피 우려는 무엇인가
예정처는 보유세를 강화하는 방향 자체는 OECD 권고와 맞지만, 처분 단계의 세금까지 함께 늘린 것은 권고 취지와 어긋난다고 지적했습니다.
양도세 부담이 커지면 매도 시점을 늦추는 동결효과가 나타나 거래가 줄고 대신 상속·증여를 택하는 경우가 늘 수 있다는 설명입니다.
11월 3일 열린 국회 공청회에서도 은퇴 후 소득이 적은 장기 보유자의 현금 부담, 세입자에게 비용이 전가될 가능성이 함께 제기됐습니다.
집을 보유한 40대 이상, 지금 점검할 체크리스트
- 보유 주택의 공시가격과 실거주 기간을 먼저 정리해 둡니다.
- 비거주 사유 인정 범위와 기존 보유 기간 공제 처리 방식은 국회 심사 과정에서 바뀔 수 있다는 점을 확인합니다.
- 매도나 증여를 고려 중이라면 법안 확정 시점을 지켜본 뒤 세무 전문가와 함께 구체적인 세액을 계산해 봅니다.
11월 9일 기준 이 개편안은 아직 국회 심사 단계에 있어 세부 수치가 추가로 조정될 가능성이 남아 있습니다.
결론: 숫자로 다시 보면
종부세는 2027~2031년 12조6,000억원, 양도세는 2년 거주 기준으로 약 4,360만원씩 부담이 커지는 그림입니다.
정확한 금액은 공시가격과 실제 거주 기간, 최종 확정되는 법안 내용에 따라 달라질 수 있어 개별 시뮬레이션이 필요합니다.
※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 세무 자문이 아닙니다. 제시된 세액은 예정처가 가정한 사례이며 확정 법안과 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
더 자세한 내용은 이 글에서 볼 수 있습니다.