결론부터: 2027년 12월 31일 전에 잔금을 끝내야 하는 이유
조정대상지역에 있는 매입임대 아파트를 2027년 12월 31일까지 넘기지 않으면 다주택자에게 붙는 추가 세율을 그대로 적용받습니다.
정부는 공공에 이런 집을 넘기는 경우 세금을 더 깎아주는 방안을 ‘검토’ 중이라고 2026년 10월 19일 기준으로 밝혔지만, 아직 확정된 정책은 아닙니다.
내 아파트가 해당되는지 확인하는 3가지 질문
- 등록 유형과 말소일 — 렌트홈이나 관할 구청에서 2020년 7·10 대책으로 사라진 4년 단기·8년 장기 유형인지, 의무기간이 끝나 자동으로 등록이 풀렸는지 먼저 확인해야 합니다.
- 잔금일 역산 — 기준은 계약서를 쓴 날이 아니라 잔금을 치르거나 등기를 접수한 날이므로, 세입자의 갱신요구권 행사까지 염두에 두고 일정을 짜야 합니다.
- 세무 상담 여부 — 보유 주택 수와 거주주택 비과세 적용 여부에 따라 결과가 크게 달라지므로 국세청 상담(126)이나 세무사 확인이 꼭 필요합니다.
확정된 내용: 조정지역 매입임대의 세금 시한
정부는 9월 29일 국무회의에서 소득세법 시행령 개정안을 의결해 10월 1일부터 시행했습니다.
조정대상지역 안 매입임대 아파트는 2027년 12월 31일까지 넘겨야 다주택 가산과 법인세 추가 부담을 면할 수 있습니다.
2027년에 계약서를 써도 잔금이 2028년으로 넘어가면 이 혜택을 받지 못한다는 점이 핵심입니다.
조정대상지역 밖 아파트나 빌라·다세대·오피스텔은 기존처럼 기한에 제한이 없습니다.
함께 바뀐 세부 규정
| 상황 | 적용 내용 |
|---|---|
| 2027년 1월 1일에 의무임대 기간이 남은 경우 | 등록이 풀린 날부터 1년 안에 넘기면 혜택 유지 |
| 재건축·재개발 진행 중인 단지 | 이전고시일부터 1년까지 혜택 유지 |
| 거주주택 비과세 혜택 | 등록 말소일부터 5년간 유지 |
| 조정지역 일시적 2주택자 | 기존 주택 처분 기한이 3년에서 2년으로 줄어듦 |
| 상생임대 2년 거주요건 면제 | 2026년 말에 종료됨 |
매도 시점에 따라 벌어지는 세금 차이
매일신문이 전한 국토부 시뮬레이션은 양도차익 5억 원짜리 아파트를 기준으로 삼았습니다.
| 매도 시점 | 예상 세금 |
|---|---|
| 2027년 매도 | 9,000만 원 |
| 2029년 매도 | 3억2,000만 원 |
같은 아파트인데도 매도 시점만 2년 늦어지면 세금 차이가 2억3,000만 원까지 벌어졌습니다.
다만 실제 금액은 보유 주택 수와 보유 기간에 따라 달라질 수 있습니다.
2028년 양도분에 중과세율의 절반만 적용하는 완충 구간은 조세특례제한법 개정이 필요해 국회 논의 결과를 지켜봐야 합니다.
아직 정해지지 않은 것: 공공 매각 추가 감면
이형일 경제부총리는 10월 16일 방콕에서 열린 G20 재무장관회의 동행 기자간담회에서 LH 같은 공공에 아파트를 넘기는 경우 세금을 더 줄여주는 방안을 고민하고 있다고 말했습니다.
다만 어떤 공공기관이 어떤 방식으로 사들일지는 아직 정해지지 않았습니다.
재경부 집계로는 2021년부터 2026년까지 조정지역에서 자동으로 등록이 풀린 매입임대 물량이 6만3,000호에 달하는데, 이미 팔린 주택도 포함된 숫자입니다.
감면은 발표가 아니라 검토 단계이므로, 이를 기대하며 매도 시점을 미루는 선택은 위험할 수 있습니다.
이 부총리는 2027년 말이라는 시한 자체도 11월 국회 소위 논의에서 합리적 의견이 나오면 다시 살펴보겠다는 여지를 남겼습니다.
※ 이 글은 2026년 10월 19일까지 보도된 내용을 정리한 정보 제공용 글이며, 세무 자문이 아닙니다. 개인별 세액은 보유 주택 수·보유 기간·취득가액에 따라 다르므로 국세청 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
더 자세한 내용은 이 글에서 볼 수 있습니다.